25 marraskuuta, 2020

Salkkuun päätyneet REIT:it, Yield on Costin laskemista, Apple ja vähän muutakin

Pitkästä aikaa jaksoin taas naputella tänne jotain tarinan tynkää. Markkinoilla olen kyllä ollut koko ajan, seurantalistan firmoja on vahdittu tarkalla silmällä ja tapahtumiakin on riittänyt sekä myyntien että ostojen osalta, mutta sormi on ollut laiska ja tekstiä en ole saanut aikaan.

No, mitä sitten on tapahtunut? Salkkuun on ilmestynyt viimeisen puolen vuoden aikana ainoastaan REIT-firmojen lappuja. Kaikki tähän sektoriin osuvat ostot on itse asiassa tehty maaliskuun 2020 jälkeen ja vaihtokaupassa myyntiin on mennyt mm. Disney, josta luovuin sen takia, että en pidä firman tulevaisuuden näkymiä kovinkaan ruusuisina nykyisessä maailmassa. Tämä toki kirpaisi aika syvältä, koska Disney firmana oli omia henkilökohtaisia suosikkejani ja pidin siitä, että "omistin Disneyä". Mutta mutta... pandemia jyllää, huvipuistot ovat kiinni, ihmiset kököttävät neljän seinän sisällä ja Disneyn risteilyalukset ovat notkuneet satamassa. Tästä johtuen firman tuloksentekokyky on ollut tehohoidossa jo pitkään eikä varsinaisia positiivisia muutoksia varmaan hetkeen ole näköpiirissä. Lisäksi Disney+ on tässä yhteydessä rehellisesti sanottu "kärpäsen pieru" tämän massiivisen globaalin jättiläisen mittakaavassa, vaikka muuten toki striimaukseen mukaan lähteminen on positiivinen kehityssuunta Disneylle. Tässäkin yhteydessä pientä pessimismiä tuottaa se, että yhdysvalloissa Disney+ palvelun on saanut kylkiäisenä ilmaiseen käyttöön operaattoreiden kautta ja mitä tapahtuu sitten, kun palvelusta pitää alkaa lopulta maksamaan? Kohtaavatko tarjonta ja hinta silloin? Se jää nähtäväksi.

Kiinteistöihin aloin tässä sijoittamaan REIT:ien kautta, kun sektori loisti poissaolollaan aikaisemmin ja lisäksi sektori on kärsinyt pandemian takia sekä ihan syystä että myös ilman syytä. Uutiset ovat olleet synkkiä, kivijalkakaupat kuolevat sukupuuttoon kokonaisuudessaan, kukaan ei tulevaisuudessakaan enää koskaan astu jalallakaan fyysiseen kauppaan jne. Näistä osa on ihan valideja pelkoja, mutta toisaalta moni ei myöskään kestä tarkempaa katselua. Esimerkiksi ajatus siitä, että fyysinen kanssakäyminen loppuisi ja että firmat eivät tarvitsisi lokaatioita, joissa liiketoimintaa harjoittaa, on hassu. Sama pätee ihmisten asumiseen metropoleissa ja niiden esikaupunkialueilla, ja vaikka hintapaine voi laskea vuokria ja muitakin haasteita voi ilmetä, on hassu ajatus, että ihmiset "lopettaisivat asumisen" suurkaupunkien alueilla ja muuttaisivat isoissa määrin ja pysyvästi jonnekin maaseudulle. Etätyö varmasti lisääntyy tulevaisuudessa, mutta ei tule muuttumaan miksikään autuaaksi uudeksi normaaliksi ja monessa työssä fyysiseltä kanssakäymiseltä ei voi edes välttyä. Lisäksi on huomioitava ihmisten ystäväpiirit, harrastukset, työmatkojen pituudet, kulttuuri- ja urheiluriennot ja esimerkiksi lasten koulu-, kaveri- ja elinpiiri. En siis usko, että pitkässä juoksussa mitään erikoisempaa joukkopakoa suurkaupunkien alueilta tulee tapahtumaan. Isoin riski omissa REIT-kohteissa kohdistuu puolestaan kauppakeskuksia ja ostoreita pyörittäviin firmoihin, mutta näissäkin arvostuskertoimet olivat tuossa hetki sitten sulaneet niin alhaisille tasoille, että pidin itse tilannetta riskin ottamisen arvoisena.

Tässä vielä ne REIT:it, joihin olen nyt itse päätynyt sijoittamaan ja netistä kaivetut lyhyet kuvaukset kaikista (ja joo, en jaksanut itse alkaa näitä suomentamaan).

AvalonBay Communities, Inc. (Residential REIT)
"The Company is in the business of developing, redeveloping, acquiring and managing apartment communities in leading metropolitan areas in New England, the New York/New Jersey Metro area, the Mid-Atlantic, the Pacific Northwest, and Northern and Southern California, as well as in the Company's expansion markets consisting of Southeast Florida and Denver, Colorado."

Equity Residential (Residential REIT)
"The Company is focused on the acquisition, development and management of residential properties located in and around dynamic cities that attract high quality long-term renters (Boston, New York, Washington, D.C., Seattle, San Francisco, Southern California and Denver)."

Federal Realty Investment Trust (Retail REIT)
"Federal Realty is a recognized leader in the ownership, operation and redevelopment of high-quality retail-based properties located primarily in major coastal markets from Washington, D.C. to Boston as well as San Francisco and Los Angeles."

The Macerich Company (Retail REIT)
"Macerich specializes in successful retail properties in many of the country's most attractive, densely populated markets with significant presence in the West Coast, Arizona, Chicago and the Metro New York to Washington, DC corridor."

National Retail Properties, Inc. (Retail REIT)
"National Retail Properties invests primarily in high-quality retail properties subject generally to long-term, net leases. As of September 30, 2020, the company owned 3,114 properties in 48 states with a gross leasable area of approximately 32.4 million square feet."

Medical Properties Trust, Inc. (Health Care REIT)
"Medical Properties Trust, Inc. has grown to become one of the world's largest owners of hospitals with approximately 385 facilities and roughly 42,000 licensed beds in nine countries and across four continents on a pro forma basis."

W. P. Carey Inc. (Diversified REIT)
"The company invests in high-quality single-tenant industrial, warehouse, office, retail and self-storage properties subject to long-term net leases with built-in rent escalators. Its portfolio is located primarily in the U.S. and Northern and Western Europe."

Näiden yllä mainittujen lisäksi tarkkailun alaisena REIT:stä ovat vielä tikkerit GTY, HIW, HTA, IRM ja O. Ainoastaan sijoituskassan heikohko tilanne on estänyt tässä aikaisemmin näihin(kin) panostamisen.

Sitten siitä Yield on Costista ja alla olevasta taulukosta. Päätin siis vihdoin laskea omien ostojeni Yield on Costin ja tämä olikin itse asiassa mielenkiintoinen prosessi kokonaisuudessaan. Tämä lopputulema, siis taulukko itsessään, on myös sellainen asia, joka minun olisi varmaan pitänyt tehdä jo aikaa sitten. Tämä siksi, että itsekin usein katselen aina sen hetkistä osinkoprosenttia osakkeiden arvostuskertoimia tutkiessa (toki osinkoprossa on vain sivuhuomio tässä yhteydessä, mutta silti) ja usein huomaan pohtivani, että mikäköhän oli omien ostojeni YoC omilla hankintahinnoilla. En ole vain saanut asian mukaisen taulukon tekoa, vaikka kokonaisuudessaan tämän tekemiseen ei puolta tuntia kauempaa mennyt. Harmittavasti Google Financesta ei saa importoitua vuosittaista osinkosummaa eikä osinkoprosenttia ja nämä jouduin manuaalisesti naputtelemaan tähän. Tämä tarkoittaa myös sitä, että tulevaisuudessa nämä tiedot pitää käsin päivittää, jotta tilanteen saa päivitettyä ajan tasalle.

Pari huomiota yllä olevasta taulukosta. Yield on Cost on laskettu ostojen keskihinnalla eli en jaksanut alkaa laskea sitä ostoerittäin. Toinen huomion arvoinen seikka on se, että luotin tällä erää suosiolla suoraan Seeking Alphan sivuilta löytyneisiin tietoihin ("annual dividend" ja "current dividend yield") ja laskin tuon omien ostojeni Yield on Costin niiden perusteella. Painoarvoa kuvaa luonnollisesti WGT ja GAIN sisältää vain realisoimattoman arvonnousun (tai -laskun) ilman osinkojen tai kaupankäyntikulunen huomioimista laskelmassa.

Huomio yksi. Apple on salkussani valtavan isolla painoarvolla, ja oli hetki sitten lähes neljäsosa koko salkusta, ja tämä ei oikein itseäni miellytä. Kyse on kuitenkin tietyllä tavalla positiivisesta ongelmasta, mutta jopa tuo oma YoC on aika heikko ollessaan alle 2%. Eli toisin sanoen tällä hetkellä 1/5 salkusta tuottaa osinkovirtaa heikolla prosentilla ja tämähän ei oikein mahdu sijoitusfilosofiaani. En toisaalta haluaisi myydäkään Applea, mutta toisaalta realisoimattomat Capital Gainsit ovat itselleni aika merkityksettömiä seikkoja, koska tarkoitus on koko ajan rakentaa osinkosalkkua, ei tavoitella mahdollisia tulevia arvonnousuja (vaikka ne positiivisia asioita ovatkin). Jos ja kun ompun kurssi nousisi tuonne ATH:n korkeuksille, niin voi olla, että liipasisin myynti-nappulaa. Ehkä.

Huomio kaksi. Kuten ylempänä mainitsinkin, niin REIT:it ovat ilmestyneet salkkuun taas puolestaan viimeisen 6kk aikana, ja siten niiden osalta tarkempien arvioiden tekeminen on oikeasti järkevämpää vasta vähän pidemmän ajan kuluttua. Tämä pätee kokonaisuudessaan sijoitusten onnistumiseen, koska nykyisessä tilanteessa aika monen REIT:in kanssa on olemassa riskejä, jotka mahdollisesti materialisoituvat tai sitten ei. Itselläni uskoa riittää, mikä toki paljastuu jo siitäkin, että olen ison osan salkusta siirtänyt tälle sektorille. Sektorille sijoittaminen on myös itselleni entuudestaan lähes kokonaisuudessaan vierasta, joten omaa kokemustakin pitää saada aika paljon lisää, jotta järkevämpää analyysiä pystyy tekemään.

Siinäpä kaikki tällä erää ja palataan asiaan taas joskus tulevaisuudessa.

04 lokakuuta, 2020

Pohdintaa asunnon arvonnoususta ja vähän muustakin aiheeseen liittyvästä

En miellä itseäni asuntosijoittajaksi, enkä sitä missään nimessä olekaan, koska omistan osan ainoastaan yhdestä asunnosta ja luonnollisesti asun siinä parasta aikaa itse. Osan omistus tällä hetkellä tarkoittaa sitä, että pankki omistaa vielä yli puolet siitä. Tai... no, oikeastaan ei omista. Tästäpä kirjoitankin tällä kertaa.

Hieman taustatietoa eli asun Helsingissä rauhallisella asuinalueella, riittävän kaukana ja toisaalta riittävän lähellä esimerkiksi juna-asemia (noin 400-500m kävelymatka). Junalla matka rautatieasemalle puolestaan ei montaa minuuttia edellä mainituilta asemilta vie. Talo itsessään on 50-luvulla paikan päällä rakennettu kerrostalo ja yhtiössämme on useampia erillisiä vastaavia taloja (Helsingin mittakaavalla) isolla ja vehreän vihreällä tontilla. Rakennukset itsessään ovat teknisesti hyvässä ja visuaalisesti kauniissa kunnossa. Mistäkö tiedän tämän? No, olen ollut taloyhtiömme hallituksessa vuosikausia. Putket on uusittu noin 8-9 vuotta sitten, katot on myös kokonaan uusittu, julkisivuremppa tehtiin reilut 10 vuotta sitten ja silloin parvekkeetkin rakennettiin kokonaan uudelleen alkuperäistä vastaaviksi, ja kaikenlaisia pienempiä kunnostustöitä ja parannuksia on tehty vuosittain. Kaiken lisäksi talo on - voisiko sanoa epävirallisen virallisesti - julkisivusuojeltu. Kaupunginarkkitehdin kanssa viime vuonna jutellessa oli puhetta, että tulevaisuudessa leima mahdollisesti virallistetaan. Tämä itsessään on kaksipiippuinen juttu, kun se vaikeuttaa remonttien tekemistä, mutta on muuten positiivinen leima yhtiölle (eikä haittaa yhtään asuntoa myydessä). Talon piirtäneet arkkitehditkin ovat tehneet muita hyvin tuttuja ja jopa kuuluisiakin kohteita.


Tässä viimeisten viikkojen aikana olen jutellut muutaman yhtiöstämme asunnon myyneen naapurin kanssa ja kun he kertoivat suut hangon kekseinä siitä, että myyntihinnat olivat olleet positiivisia yllätyksiä, niin päätinpä itsekin tsekata vuoden sisään toteutuneiden asuntokauppojen hintoja yhtiöstämme. Ja tottahan toki, hinnathan olivat aivan jotain muuta verrattuna siihen hintatasoon, jolla itse oman asuntoni aikoinaan seitsemän vuotta sitten ostin. Ja painotetaan vielä sitä, että katsoin tosiaan ainoastaan oman asuntoyhtiöni toteutuneita kauppahintoja, enkä siis huomioinut naapuriyhtiöiden vastaavia. Asuntoyhtiöiden välillä on eroja, vaikka ne samalla alueella ja jopa saman kadun varrella sijaitsisivatkin. En nyt mene yksityiskohtiin, mutta ainakin asuntosijoittajat tietävät varmasti heti mistä puhun.


No niin. Kun alussa kirjoitin, että pankki omistaa yli puolet asunnostani, niin tämä pitää edelleen paikkansa, jos lasken tilanteen asunnon alkuperäisellä hankintahinnalla. Laskettuani nyt suuntaa antavaa potentiaalista myyntihintaa oman asuntoni kokoiselle asunnolle vertailemalla noita em. toteutuneita hintoja, niin asuntoni arvioitu arvonnousu olisi noin 60 000 euroa seitsemän vuoden ajalta. Pyyntihintoja en ole edes seurannut eli kyseessä ovat siis oikeat toteutuneet kauppahinnat. Oma asuntoni on lisäksi talon ylimmässä kerroksessa, päädyssä, seinänaapureita ei oikeastaan ole ja olohuoneen/parvekkeen edessäkin on lähinnä vehreää metsää. Oman asuntoni myyntihinta ei siis missään nimessä olisi ainakaan halvempi noihin verrokkeihin verrattuna, jotka sijaitsivat keskellä taloa ja/tai alemmissa kerroksissa (mitenkään niitä väheksymättä).


Jos tekisin nyt kuvitteellisen asuntokaupan ja arvion sen tuolla todennäköisesti suhteellisen realistisella nykyhetken kauppahinnalla, niin pankki omistaakin tällä hetkellä noin 40% ja minä itse 60%. Suhde onkin siis kääntynyt oikeasti jo päittäin prosenttien osalta siihen mitä kuvittelin. Tämä esimerkki on toki edelleen vain teoreettinen ja on hyvin mahdollista, että jos lähtisin nyt oikeasti myymään asuntoani, niin sopivaa ostajaa ei ehkä olisikaan markkinoilla ja asunnosta tehtävät tarjoukset olisivatkin alle tuon tason, jota nyt esimerkissä käytin, ja jonka siis kuvittelin asunnosta saavani.


Kaiken tämän jälkeen jäin miettimään, että olisiko nyt oikea hetki pistää asunto myyntiin ja iskeä siitä käteen jäävästä (minun mittakaavalla valtavasta) käteispotista suurin osa salkkuun/osakemarkkinoille? Toki joutuisin etsimään uuden kodin ja neuvottelemaan uuden lainan, enkä itse esimerkiksi tiedä toimisiko osakesalkku lainan vakuutena? Tässä kohtaa puhuttaisiin kuitenkin salkusta, jonka koko tässä tilanteessa olisi lähes yhtä suuri, kuin mikä oli tämän nyt kyseessä olevan asuntoni alkuperäinen hankintahinta. Muuttamista inhoan myös sydämeni pohjasta ja nykyiseltä asuinalueelta ei taida toista yhtä viihtyisää yhtiötä löytyä. Sitten toisaalta taas ajatus siitä, että saisin nykyisen salkkuni osinkovirran (hieman yksinkertaistaen toki tässä nyt vain esimerkin vuoksi) vähintään kolmin- ellei peräti nelinkertaistettua tällä asunnon mahdollisesta myynnistä saamilla rahoilla, polttelee houkuttelevasti takaraivossa. No, oikeasti tiedän, että en aio nyt mitään muutosta tältä osin tehdä, mutta se on kyllä tullut omakohtaisestikin selväksi, että asunnollakin voi tienata, kunhan vain sekä sijainti että asuinalue ovat haluttuja ja itse rakennuksista pihoineen on pidetty huolta. Ei minusta koskaan asuntosijoittajaa tule, mutta ymmärrän nyt asuntosijoittamista harjoittavia hieman paremmin.